En algún momento entre el render de un proyecto de vivienda y el primer camión de concreto, algo se rompe.

No es que no haya reglas, La Paz tiene un instrumento de planeación de desarrollo urbano vigente, un organismo operador del agua, reglamentos de fraccionamientos y de construcciones; entre otros instrumentos que, sobre el papel, deberían garantizar que cuando alguien construye, el agua alcance y las calles aguanten.

El problema no es la ausencia de norma, es la distancia entre lo que dice el papel y lo que ocurre en el territorio.

En esta columna describimos una de las diez semillas que surgieron del proceso RIVA 2025: que ninguna licencia de construcción, lotificación o fraccionamiento se otorgue sin antes verificar que hay agua disponible, que las influencias o alteraciones causadas al entorno urbano no serán graves, y que las opciones de accesibilidad, movilidad y transporte son adecuadas, no como trámite, como condición.

Lo que está escrito en los instrumentos de planeación

El Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población (PDUCP) de La Paz, vigente desde 2018, establece al menos tres instrumentos que deberían funcionar como filtros antes de que cualquier proyecto grande reciba luz verde. 

Estos tres instrumentos existen, están descritos y tienen responsables institucionales.

El primero es la factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado, que emite el OOMSAPAS. Un documento que certifica que hay capacidad de suministro para ese proyecto, en ese lugar y con esa demanda.

El segundo es el estudio de impacto vial que debe evaluar el Ayuntamiento de La Paz, requisito obligatorio para todo proyecto de vivienda a partir de 15,000 metros cuadrados de construcción. 

El instrumento de planeación específica incluso su contenido mínimo: aforos viales, análisis de capacidad, velocidades, intersecciones conflictivas, recomendaciones de mitigación.

El tercero es el estudio de impacto urbano, obligatorio, según el propio PDUCP, para cualquier conjunto habitacional de más de 60 viviendas, y para todo proyecto de vivienda a partir de 15,000 metros cuadrados de construcción.

Al respecto, el Ayuntamiento de la Paz debe evaluar cómo el proyecto transforma la estructura de la ciudad que lo rodea: qué carga añade sobre servicios e infraestructura existentes, cómo altera la demanda de equipamiento, qué efectos genera sobre la población que ya vive en esa zona para poder establecer las medidas y condicionantes para obtener el dictamen positivo de uso de suelo.

Lo que se propone construir

Se llama Bahía Real. Son 4,304 viviendas sobre 38.86 hectáreas de matorral sarcocaule, a 11 kilómetros al suroeste del centro de La Paz, en la zona de Olas Altas. 

Los matorrales son el ecosistema predominante en México, sobre todo en los estados del norte del país, y están conformados por diversas especies de flora como la choya y los cardones, representativos de La Paz.

El proyecto forma parte del Programa de Viviendas para el Bienestar, impulsado por la SEDATU y la CONAVI, y fue presentado ante Semarnat por ROCFE Diseño y Construcción S.A. de C.V. el 9 de abril de 2026.

Los números son de otra escala: 269 edificios de cuatro niveles, 60 m² por departamento, potencial de llegada de cerca de 15 mil personas. Una densidad de 110.8 viviendas por hectárea en una zona donde el PDUCP permite un máximo de 32. Alturas de cuatro niveles, donde el límite es de dos.

El matorral sarcocaule que ocuparía ese suelo no es solo vegetación. Es una infraestructura activa: regula microclimas, retiene suelo, participa en el ciclo del agua. 

Las 38.86 hectáreas que se propone impermeabilizar se ubican sobre zonas de posible recarga del valle, superficies donde la lluvia se infiltra y alimenta los flujos subterráneos que abastecen a la ciudad. 

El mismo acuífero con el que Conagua administra en papel el agua en su fase subterránea, está declarado en déficit administrativo estructural de 13.49 millones de metros cúbicos al año. 

La Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) del proyecto no cuantifica cuánta capacidad de recarga se pierde, ni cómo esa pérdida interactúa con el déficit ya existente, en un sistema sobreexplotado, esa omisión no es un detalle técnico menor.

La distancia entre lo permitido y lo planteado

Bahía Real supera diecisiete veces el umbral que activa tanto el estudio de impacto vial como el de impacto urbano (15,000 m² de construcción, con sus 258,000 m² proyectados). 

Ninguno de los tres instrumentos, factibilidad hídrica, estudio de impacto vial ni estudio de impacto urbano, fue presentado junto con la MIA..

Al momento de su presentación, el convenio de drenaje con OOMSAPAS estaba, en palabras de la propia documentación del proyecto, «en proceso de gestión y negociación». 

El PDUCP no deja margen de interpretación sobre esto: prohíbe expresamente la instalación de viviendas en zonas que no cuenten con los servicios de drenaje y abastecimiento de agua potable, y exige que la factibilidad emitida por la autoridad correspondiente se obtenga «de manera previa» a la construcción. 

Un convenio en negociación no es una factibilidad. Es exactamente el supuesto que el plan prohíbe. Y sin embargo, el proceso de evaluación avanza.

Eso revela el problema real: no es ausencia de norma, es ausencia de consecuencia. 

Los instrumentos existen, pero su incumplimiento no detiene nada, la carga de la prueba no recae sobre quien construye, recae sobre la ciudadanía que, más tarde, absorbe las consecuencias.

La zona sur de La Paz ya cuenta esa historia. Fraccionamientos que llegaron antes que los servicios, calles que se inundan porque el cauce natural fue pavimentado sin calcular adónde iría el agua; un municipio que heredó esa expansión sin los recursos ni el personal para municipalizar lo que otros construyeron. 

En Cola de Ballena–Calafia, 250 viviendas del mismo programa federal ya están en construcción, en una zona donde el agua llega por tandeo y las vecinas llevan años pidiendo lo que la norma dice que debería existir antes de que se construya. Lo piden después, porque nadie lo garantizó antes.

Bahía Real, a otra escala y sobre otro ecosistema, es el mismo patrón.

La pregunta que sí tiene respuesta

La necesidad de vivienda en BCS es real y urgente. El déficit supera las 60,000 unidades. Las rentas encabezan el ranking nacional, promedio de $26,715 pesos mensuales , y el salario promedio no llega a $16,000. 

Quien gana el salario mínimo en BCS percibe $7,467 pesos al mes; la brecha no tiene precedente reciente.

En ese contexto, un programa federal de vivienda de interés social no es el problema, puede ser parte de la solución. 

El problema es cuando ese programa llega sin agua garantizada, sin movilidad resuelta, sin cumplir los instrumentos que el propio municipio estableció para que la vivienda funcione.

La pregunta no es si el proyecto es legítimo, lo es. La pregunta es si las condiciones para que funcione están resueltas antes de que se construya, o si las familias que lleguen a vivir ahí van a pagar, como las de Cola de Ballena–Calafia, la distancia entre lo que prometió el papel y lo que encontraron en el territorio.

Esa pregunta tiene una respuesta posible, y no requiere inventar nada nuevo. El PDUCP ya la escribe: factibilidad hídrica, impacto vial e impacto urbano como condición de entrada, no como trámite pendiente. 

Lo que falta es que esa condición tenga diente, que un proyecto no pueda recibir resolución favorable si no ha presentado y obtenido factibilidad hídrica, impacto vial e impacto urbano. Que la norma llegue al territorio antes que el primer camión de cemento.

Lo que la ciudadanía puede hacer ahora

La consulta pública sobre Bahía Real está abierta hasta el 10 de junio de 2026: 

Es el mecanismo formal mediante el cual cualquier persona puede presentar comentarios al expediente ante SEMARNAT. No es simbólico: la autoridad está obligada a considerarlos al emitir su resolución.

El expediente es público, la clave es 03BS2026UD026. Los comentarios se presentan en el portal de SEMARNAT en la sección de consultas públicas: https://www.semarnat.gob.mx/gobmx/transparencia/consultas.html 

Quedan pocos días para que la norma escrita y la ciudad que se construye se encuentren, no después, sino antes.